摸底高新南区:楼盘存货&土地储备

时间:2019-08-18 来源: 专栏

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  ?尽管承受着成都最严格的限购,但高新南区依旧是成都二手房市场,新房市场,土地市场表现最为强势的区域之一。

  前段时间,乐居梳理了高新区天府一街还有存货的楼盘。不少读者留言表示想了解一下整个高新南区的存货。本篇文章,乐居不仅梳理了高新南区还有房源的楼盘,也对高新南区土地储备情况进行了大概梳理。或许,能够勾勒出高新南区楼市的基本轮廓。

  楼盘

  乐居统计,目前高新区还有27个楼盘还有存货,这其中,有还没有亮相的纯新盘,也有已经推售过但还有存货的老盘,还有只剩极少房源的尾盘。

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  简单总结一下目前高新南区楼盘的分布情况:

  高新区四环以内的新盘相当稀缺,未来也不会有太多增加;

  天府一街“出人意料”的还有5个项目都有住宅待售,但都是改善项目;

  大源天府四街以北,新盘已经断供,天府四街以南的大源西只有卓越珑樾府独撑;

  中和—新川板块,房源很多,未来将会是高新区新盘的主要供货区域。

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  高新区新盘分布图

  有几个可能很多人都已经遗忘或者没有关注到的项目有必要具体讲一下。

  美洲花园

  坐落在成雅高速,三环路,机场高速围成的三角地带里面的美洲花园已经开发了10余年,该项目最近一批次取证是2014年的美洲花园棕榈湾团。

  目前,美洲花园棕榈湾的117栋、118栋、119栋,还有部分房源在售,已经是现房,建面约61-123O,均价-元/O。

  值得注意的是,棕榈湾组团之后,美洲花园还有新品。乐居了解到,接下来美洲花园将开发西区C期地块。

  西区C期地块总建筑面积.20平方米,由三栋高层住宅、1栋综合楼、2栋低层独立小商业组成,高层住宅地面最高24F,地下三层。

  人南私邸

  人南私邸为大鼎世纪广场的住宅部分,位置很不错,位于天府大道与天仁路交汇处,与凯德天府仅一街之隔。

  大鼎世纪广场由三栋楼组成,1栋、2栋纯商办,3栋除了商办,还有部分住宅。他的住宅产品为70年产权的酒店式服务型住宅,建面90-220O。

  透明房产网显示,大鼎世纪广场3栋在2011年就已经取证,住宅一共有206套。目前,大部分住宅房源都显示可售。

  值得注意的是,透明房产网显示目前大鼎世纪广场所有未售的住宅,都处于抵押状态,并且,除了房号1505、1506、1207的三套房源,其余未售的住宅还处于查封状态。

  红树湾三期

  一个很有“故事”的项目。2017年,红树湾的开发商成都万怡置业有限责任公司曾意图将三期未开发的一栋商业体调整为五栋住宅。

  由于规划调整方案变化较大,2017年9月8日至2017年9月14日,红树湾三期部分业主代表及成都万怡置业有限责任公司以利害关系人的名义申请对该项目方案调整有关事项进行听证。最终,红树湾三期的调整方案并未通过。

  如果“商改住”的调规计划未成功,那么红树湾三期后续有住宅供应可能只是空谈。所以红树湾三期到底还有没有住宅,还存在变数。

  ●高新南区价格基本面:新盘单价迈过2万门槛,刚需选择受限

  对于购房者,特别是刚需购房者来说,去年年底至今年年初这个时间段,是买入高新区的最佳时机,那段时间取证的项目有:

  单价9000—元/平米的中铁城锦南汇;

  单价1万出头的长冶南阳御龙府;

  清水均价1.55万元/平米的北大资源紫境府;

  带装修均价约1.5万/平米的爱在城南、碧桂园沁云里、锦城悦庭;

  去年11月到12月之间时间连续5次取证的融创香Z台,带装修均价—元/平米;

  带装修均价1.4—1.7万元/平米的中德英伦联邦;

  带装修均价2万—2.28万的招商大魔方。

  去年11月,凯德世纪名邸东庭也取过证,清水均价2万元/平米,和上面提到的项目相比完全没有价格优势,因此这批房源买了几个月才售罄。

  如今,招商大魔方、中铁城锦南汇、融创香Z台、碧桂园沁云里、锦城悦庭、中德英伦世邦已经售罄,爱在城南和长冶南阳御龙府的未推的房源加起来只有300多套。

  凯德世纪名邸东庭在今年3月和6月两次取证,价格和产品与去年那一批次相比差别不大。可能也是因为没有了大量低价项目的“围剿”,凯德世纪名邸这两批次房源销售情况明显比去年年底那一批要好很多。

  可以说,和去年年底相比,现在高新区新盘已经跨入了一个新的价格纬度。单价超过两万的项目去年年底是在金融城(招商大魔方),天府一街(凯德世纪名邸东庭),而现在在中和、新川、天府五街也开始频繁出现。

  今年4月以后,高新区入市的唯一一个单价在1.5万元/平米左右的项目只有中建天府公馆。新景Z歆府、仁美熙和府单价在1.7—2万元/平米左右的项目。万科Z南堂、卓越珑樾府、德商御Z天骄单价已经超过2万元/平米,万科Z南堂最高单价接近2.6万,卓越珑樾府最高单价达到了2.6万,德商御Z天骄的最高单价接近3万。

  和周边二手房相比,这些单价在2万元/平米左右的新盘基本已经没有剪刀差,只有开盘后进入顺销期逐渐去化,有些项目还有一定的优惠。

  现在来看,在高新南区,刚需能够选择的新盘不多,爱在城南和长冶南阳御龙府可以重点关注,或者“垫垫脚”买凯德世纪名邸东庭90平米出头的户型,但预计这些项目房中签率不会太高。

  事实上,高新区的价格“王炸”项目还没有真正面市,新川的中建锦澜壹号实际楼面地价超过1.6万元/平米,金隅两块地,一块实际楼面价超过1.6万元/平米,另一块更是在2万元/平米以上。高新区未来新房的价格天花板,还很高。

  土地

  金融城、天府四街以北的大源住宅用地已经不多了。未来,新川和大源西,将会是高新区土地供应的主要区域。

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  新川:藏着货值超220亿元的住宅用地

  目前高新区的地王在新川,这块土地可能也是成都市的地王。

  关于新川板块的土地,乐居有过梳理(一年多没有供地的新川板块,竟然还藏着货值超220亿元的住宅用地)

  整个新川科技园占地面积10.34平方公里,50%是不可出让土地,50%是可出让土地,其中住宅用地只有15%的比例。

  据“新川在谈项目、已供地项目分布图”文件显示,新川科技园板块还有较多住宅用地待出让,如下图:

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  新川在谈项目、已供地项目分布图

  具体来讲,新川科技园规划用途为“住宅”的土地(色块为黄色)共有61块,其中有19块已经出让或者确定用途(人才公寓),还有42宗没有出让,保守估算新川科技园可出让土地约1300亩以上。

  大源西:高新南区最后的璞玉

  大源西,指高新区剑南大道以西,天府四街以南,华府大道以北,江安河以东区域。这是一片还在蛰伏,但充满前景的区域。

  目前,天府五街以南的大源西,还有大量住宅用地没有入市,该区域只在2018年6月出让过一块土地,楼面价元/平米,也就是现在的卓越珑樾府项目。

  大源西到底有多少住宅用地没有入市呢?从成都市勘察测绘研究院2017年编制的“成都高新区南部园区规划图”中可以看到,大源西的土地规划以住宅用地为主,参照这张图来看,大源西还有42块住宅用地待出让。

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  大源西规划 成都市勘察测绘研究院2017年编制

  值得注意的是,高新区官网在今年3月份上传了最新的“成都高新区南部园区规划图”,从中可以看到,大源西有一片三角形的规划留白区域,这片区域在2017年编制的规划图中规划了19块住宅用地。

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  大源西规划 高新区官网在2019年3月份上传

件成熟后向高附加值用途转换,这叫“战略留白”。

  可见,对于大源西未来的发展,高新区是非常上心的,如何规划,如何打造,都在深思熟虑,这片区域留给我们的想象还有很多。

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  文章来源:乐居买房

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